Информация >> Сделки с недвижимостью
Сделки с недвижимостью

До середины 90-х годов такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, однако далее законодательство пошло по кажущемуся упрощенному пути и появилась простая письменная форма (ППФ) сделки. Т.е. граждане сами могли составить договор между собой, либо прибегнуть и услугам юристов и риэлторов, если не могли это сделать самостоятельно, и сдать подписанный документ на государственную регистрацию. И все было бы хорошо, но ППФ фактически является заимствованной из англо-саксонской системы права, отличительной чертой которой является ориентирование на судебный прецедент, как основной источник права, в то время как в России (а также во Франции, Италии, Германии и подавляющем числе иных европейских стран) сложилась иная, так называемая континентальная система права, ориентированная на писаный закон, как источник права. Проще говоря, континентальная система права и нотариат, как один из её важнейших институтов, ориентированы на превентивные правосудие (не допустить спор), англо-саксонская же вполне допускает, что стороны могут оказаться в суде, где их адвокаты всё решат и достигнут желаемого результата. И действительно – в Англии, США, Индии и иных странах англо-саксонской системы судебных споров по сделкам в разы (!) больше. Однако там к этому готовы, люди имеют навыки (по сообщениям в прессе – судятся все, кому не лень) и средства на адвокатов, чтобы разрешать взаимоотношения таким способом. В России менталитет и доходы иные – суды граждане не жалуют, об уровне же доходов Англии и США остается пока только мечтать, а ведь за участие в судебном споре по договору продажи недвижимости адвокат запросит сумму минимум с четырьмя нолями. Поэтому зачастую продавцы и покупатели недвижимости в России предоставлены сами себе, рынок недвижимости частично криминализован, должной защиты прав в этой сфере не наблюдается. Кто же предоставляет такую защиту в современном российском правовом поле? Агентства недвижимости предоставляют услуги по подбору вариантов продажи – покупки недвижимости – это, безусловно, плюс – цивилизованный рынок недвижимости немыслим без качественных риэлторских услуг. Кроме того, за дополнительную плату осуществляется подготовка пакета документов для заключения сделки и за дополнительную же плату подписанные договоры сдаются на регистрацию в Росреестр. К минусам следует отнести то, что за конечный итог сделки ответственности риэлтора действующее законодательство не предусматривает. То же самое – отсутствие ответственности за результат – относится к юристам, занятым в этой сфере. Однако в России есть правовой институт, который должным образом может защищать интересы граждан при заключении договоров купли-продажи недвижимости – это институт нотариата.
Основные преимущества нотариата:
- нотариус совершает нотариальные действия от имени государства;
- нотариус беспристрастен и одинаково заинтересован в соблюдении прав всех участников сделки;
- закон обязывает нотариуса прежде, чем удостоверить сделку, разъяснить гражданам возможные последствия совершенных ими действий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;
- в силу закона нотариус отвечает всем своим имуществом за совершаемые нотариальные действия;
- деятельность нотариуса застрахована на сумму не меньшую, чем 5500000 рублей.
Кроме этого нотариус выполняет в рамках своей деятельности ещё ряд практических мероприятий при удостоверении
договоров продажи недвижимости. Какие именно – рассмотрим в приведенной ниже таблице. Итак, предположим, что участники
сделки на начальной ее стадии стоят перед выбором – какую форму сделки избрать – простую письменную (ППФ) или нотариальную
(НФ). При этом исходим из того, что агентство недвижимости уже провело работу по подбору варианта, т.е. продавец и покупатель
«нашли» друг друга.
По результатам таблицы видно, что сведения о высокой стоимости нотариальных услуг являются мифом. Соотношение цены и качества при нотариальной форме сделки оптимально. Конечно, каждому решать самому, какую форму сделки выбрать.Однако, обращаясь к нотариусу, и покупатель, и продавец получают надежные гарантии того, что договор купли-продажи будет удостоверен со строгим соблюдением всех правил действующего законодательства. Обходясь без нотариуса и экономя сегодня на уплате нотариального тарифа, граждане серьезно рискуют. Ведь сумма, уплаченная нотариусу, может показаться завтра мелочью по сравнению с теми затратами, которые придется понести незадачливому покупателю, если договор будет неправильно или незаконно оформлен.
Нотариальная форма | Простая письменная форма |
К кому можно обратиться за составление договора? | |
К нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества |
Договор составляется самостоятельно, с помощью адвоката или риэлтора |
1. Удостоверяется нотариусом от имени государства и только в соответствии с действующим законодательством. | Оформляется гражданами от своего имени |
2. Каждый договор составляется под индивидуальные условия сделки, с максимальной гарантией интересов сторон, с учетом текущих изменений законов и судебной практики. | в 90 % случаев – простой, схематичный, с неизменной десятилетиями формой |
3.Проверка законности представленных документов. | |
4. Разъяснение сторонам смысла норм закона и пунктов договора, в соответствии с законом и перечисление «подводных» камней. | нет |
5. Проверка дееспособности через соответствующие государственные информационные ресурсы, а также текущее состояние участников сделки (во избежание судебного спора). 6.Проверка отсутствия у сторон нахождения в порядке банкротства через соответствующие государственные информационные ресурсы (все сделки, совершаемые банкротом - и продавцом и покупателем - признаются недействительными). |
нет нет |
7. Проверка соответствия воли и волеизъявления (на совершение именно этой сделки и на этих условиях во избежание судебных споров) – в соответствии с законом. | нет |
8. Видеофиксация процесса сделки – во избежание дальнейшего оспаривания сделки и гарантии ее частоты. | нет |
9. Расчет по сделке при помощи:
а) с использованием депозитного счета нотариуса б) наличными с использованием детектора валют |
нет да, но не всегда с использованием детектора |
10. Нотариус сам запрашивает сведения из ЕГРН и проверяет отсутствие арестов и запрещений по объекту недвижимости | самостоятельно или за дополнительную плату с помощью адвоката, риэлтора |
Гарантии | |
В случае утери экземпляра договора у нотариуса можно получить дубликат |
Копия договора не может быть получена ни в одном органе, в том числе в Росреестре |
Нотариальная деятельность подлежит обязательному страхованию Деятельность нотариуса застрахована на 5.500.000 рублей | нет Гарантий нет. Сами граждане (продавец и покупатель) несут ответственность по договору, сами обращаются за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество обязательности по сохранению тайны нет нет или за дополнительную плату нет или за дополнительную плату |
Нотариус несет полную имущественную ответственность при расторжении сделки по вине нотариуса | |
Бесплатная юридическая консультация нотариуса по удостоверению договора | |
Сохранение нотариальной тайны по удостоверяемому договору | |
Нотариус осуществляет проверку представленных документов, на основании которых должен быть удостоверен договор, на их соответствие действующему законодательству | |
Нотариус оказывает бесплатную услугу по в государственной регистрации прав на недвижимое имущество | |
В случае возникновения спора нотариус вступает в процессе в качестве 3 лица | нет или за дополнительную плату |
Стоимость | |
Удостоверение договора со всеми мероприятиями, перечисленными в графе «Оформление договора», включая любые консультации по сделке - 0,4% от кадастровой стоимости объекта или сделки (до 1.000.000 рублей) + 3000 рублей тариф +4000 рублей услуги ПТХ (правового и технического характера); - 0,2% от кадастровой стоимости объекта или сделки (от 1.000.000 до 10.000.000 рублей) + 7000 рублей тариф +4000 рублей услуги ПТХ; – 0,5% от кадастровой стоимости объекта или сделки + 5.500 рублей услуги ПТХ за удостоверение договоров купли-продажи объектов общей долевой собственности и иных договоров |
Самостоятельно – бесплатно, за исключением оплаты сведений из ЕГРП. Через агентство недвижимости – от 3 до15 % от стоимости объекта (непосредственно профильная работа агентства по подбору варианта сумма варьируется) + от 2.000 рублей составление формы договора и его регистрация); + нотариально оформленные доверенности от каждого участника сделки |
В случае возникновения спора, выступление в процессе в качестве 3 лица - бесплатно | Участники договора предоставлены самим себе, либо оплачивают услуги адвоката от 10.000 рублей до неограниченных пределов |
По результатам таблицы видно, что сведения о высокой стоимости нотариальных услуг являются мифом. Соотношение цены и качества при нотариальной форме сделки оптимально. Конечно, каждому решать самому, какую форму сделки выбрать.Однако, обращаясь к нотариусу, и покупатель, и продавец получают надежные гарантии того, что договор купли-продажи будет удостоверен со строгим соблюдением всех правил действующего законодательства. Обходясь без нотариуса и экономя сегодня на уплате нотариального тарифа, граждане серьезно рискуют. Ведь сумма, уплаченная нотариусу, может показаться завтра мелочью по сравнению с теми затратами, которые придется понести незадачливому покупателю, если договор будет неправильно или незаконно оформлен.