Сделки с недвижимостью

   В числе прочих сделок, удостоверяемых нотариусами РФ, сделки купли-продажи недвижимости стоят особняком, поскольку являются наиболее значимыми и дорогостоящими из тех, которые приходится совершать гражданам.
   До середины 90-х годов такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, однако далее законодательство пошло по кажущемуся упрощенному пути и появилась простая письменная форма (ППФ) сделки. Т.е. граждане сами могли составить договор между собой, либо прибегнуть и услугам юристов и риэлторов, если не могли это сделать самостоятельно, и сдать подписанный документ на государственную регистрацию. И все было бы хорошо, но ППФ фактически является заимствованной из англо-саксонской системы права, отличительной чертой которой является ориентирование на судебный прецедент, как основной источник права, в то время как в России (а также во Франции, Италии, Германии и подавляющем числе иных европейских стран) сложилась иная, так называемая континентальная система права, ориентированная на писаный закон, как источник права. Проще говоря, континентальная система права и нотариат, как один из её важнейших институтов, ориентированы на превентивные правосудие (не допустить спор), англо-саксонская же вполне допускает, что стороны могут оказаться в суде, где их адвокаты всё решат и достигнут желаемого результата. И действительно – в Англии, США, Индии и иных странах англо-саксонской системы судебных споров по сделкам в разы (!) больше. Однако там к этому готовы, люди имеют навыки (по сообщениям в прессе – судятся все, кому не лень) и средства на адвокатов, чтобы разрешать взаимоотношения таким способом. В России менталитет и доходы иные – суды граждане не жалуют, об уровне же доходов Англии и США остается пока только мечтать, а ведь за участие в судебном споре по договору продажи недвижимости адвокат запросит сумму минимум с четырьмя нолями. Поэтому зачастую продавцы и покупатели недвижимости в России предоставлены сами себе, рынок недвижимости частично криминализован, должной защиты прав в этой сфере не наблюдается. Кто же предоставляет такую защиту в современном российском правовом поле? Агентства недвижимости предоставляют услуги по подбору вариантов продажи – покупки недвижимости – это, безусловно, плюс – цивилизованный рынок недвижимости немыслим без качественных риэлторских услуг. Кроме того, за дополнительную плату осуществляется подготовка пакета документов для заключения сделки и за дополнительную же плату подписанные договоры сдаются на регистрацию в Росреестр. К минусам следует отнести то, что за конечный итог сделки ответственности риэлтора действующее законодательство не предусматривает. То же самое – отсутствие ответственности за результат – относится к юристам, занятым в этой сфере. Однако в России есть правовой институт, который должным образом может защищать интересы граждан при заключении договоров купли-продажи недвижимости – это институт нотариата.
Основные преимущества нотариата:
- нотариус совершает нотариальные действия от имени государства;
- нотариус беспристрастен и одинаково заинтересован в соблюдении прав всех участников сделки;
- закон обязывает нотариуса прежде, чем удостоверить сделку, разъяснить гражданам возможные последствия совершенных ими действий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;
- в силу закона нотариус отвечает всем своим имуществом за совершаемые нотариальные действия;

- деятельность нотариуса застрахована на сумму не меньшую, чем 5500000 рублей.

Кроме этого нотариус выполняет в рамках своей деятельности ещё ряд практических мероприятий при удостоверении договоров продажи недвижимости. Какие именно – рассмотрим в приведенной ниже таблице. Итак, предположим, что участники сделки на начальной ее стадии стоят перед выбором – какую форму сделки избрать – простую письменную (ППФ) или нотариальную (НФ). При этом исходим из того, что агентство недвижимости уже провело работу по подбору варианта, т.е. продавец и покупатель «нашли» друг друга.

Нотариальная форма	Простая письменная форма
К кому можно обратиться за составление договора?
К нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества	Договор составляется самостоятельно, с помощью адвоката или риэлтора
1. Удостоверяется нотариусом от имени государства и только в соответствии с действующим законодательством.	Оформляется гражданами от своего имени
2. Каждый договор составляется под индивидуальные условия сделки, с максимальной гарантией интересов сторон, с учетом текущих изменений законов и судебной практики.	в 90 % случаев – простой, схематичный, с неизменной десятилетиями формой
3.Проверка законности представленных документов.
4. Разъяснение сторонам смысла норм закона и пунктов договора, в соответствии с законом и перечисление «подводных» камней.	нет
5. Проверка дееспособности через соответствующие государственные информационные ресурсы, а также текущее состояние участников сделки (во избежание судебного спора). 6.Проверка отсутствия у сторон нахождения в порядке банкротства через соответствующие государственные информационные ресурсы (все сделки, совершаемые банкротом - и продавцом и покупателем - признаются недействительными).	нет нет
7. Проверка соответствия воли и волеизъявления (на совершение именно этой сделки и на этих условиях во избежание судебных споров) – в соответствии с законом.	нет
8. Видеофиксация процесса сделки – во избежание дальнейшего оспаривания сделки и гарантии ее частоты.	нет
9. Расчет по сделке при помощи:    а) с использованием депозитного счета нотариуса    б) наличными с использованием детектора валют	нет да, но не всегда с использованием детектора
10. Нотариус сам запрашивает сведения из ЕГРН и проверяет отсутствие арестов и запрещений по объекту недвижимости	самостоятельно или за дополнительную плату с помощью адвоката, риэлтора
Гарантии
В случае утери экземпляра договора у нотариуса можно получить дубликат	Копия договора не может быть получена ни в одном органе, в том числе в Росреестре
Нотариальная деятельность подлежит обязательному страхованию Деятельность нотариуса застрахована на 5.500.000 рублей	нет Гарантий нет. Сами граждане (продавец и покупатель) несут ответственность по договору, сами обращаются за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество обязательности по сохранению тайны нет нет или за дополнительную плату нет или за дополнительную плату
Нотариус несет полную имущественную ответственность при расторжении сделки по вине нотариуса
Бесплатная юридическая консультация нотариуса по удостоверению договора
Сохранение нотариальной тайны по удостоверяемому договору
Нотариус осуществляет проверку представленных документов, на основании которых должен быть удостоверен договор, на их соответствие действующему законодательству
Нотариус оказывает бесплатную услугу по в государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В случае возникновения спора нотариус вступает в процессе в качестве 3 лица	нет или за дополнительную плату
Стоимость
Удостоверение договора со всеми мероприятиями, перечисленными в графе «Оформление договора», включая любые консультации по сделке - 0,4% от  кадастровой стоимости объекта или сделки (до 1.000.000 рублей) + 3000 рублей тариф +4000 рублей услуги ПТХ (правового и технического характера); - 0,2% от  кадастровой стоимости объекта или сделки (от 1.000.000 до 10.000.000 рублей) + 7000 рублей тариф +4000 рублей услуги ПТХ;  – 0,5% от кадастровой стоимости объекта или сделки + 5.500 рублей услуги ПТХ за удостоверение договоров купли-продажи объектов общей долевой собственности и иных договоров	Самостоятельно – бесплатно, за исключением оплаты сведений из ЕГРП. Через агентство недвижимости – от 3 до15 % от стоимости объекта (непосредственно профильная работа агентства по подбору варианта сумма варьируется) + от 2.000 рублей составление формы договора и его регистрация); + нотариально оформленные доверенности от каждого участника сделки
В случае возникновения спора, выступление в процессе в качестве 3 лица - бесплатно	Участники договора предоставлены самим себе, либо оплачивают услуги адвоката от 10.000 рублей до неограниченных пределов

   По результатам таблицы видно, что сведения о высокой стоимости нотариальных услуг являются мифом. Соотношение цены и качества при нотариальной форме сделки оптимально. Конечно, каждому решать самому, какую форму сделки выбрать.Однако, обращаясь к нотариусу, и покупатель, и продавец получают надежные гарантии того, что договор купли-продажи будет удостоверен со строгим соблюдением всех правил действующего законодательства. Обходясь без нотариуса и экономя сегодня на уплате нотариального тарифа, граждане серьезно рискуют. Ведь сумма, уплаченная нотариусу, может показаться завтра мелочью по сравнению с теми затратами, которые придется понести незадачливому покупателю, если договор будет неправильно или незаконно оформлен.